La Ley de 5 de noviembre de 1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que entró en vigor el 6 de Mayo de 2000, pretende mejorar el ordenamiento y la transparencia en el sector de la construcción y se plantea, en particular, como objetivos la mejora en el nivel de la calidad en la construcción y la delimitación de las responsabilidades de los agentes de la edificación y de los adquirentes.
La LOE no establece una determinación cuantitativa de los niveles de calidad exigidos. Esta será regulada, previsiblemente, en el anunciado “Código Técnico de la Edificación”, que debería ser aprobado en un plazo de dos años a partir de la entrada en vigor de la LOE y que hará referencia, fundamentalmente, a los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
Es por ello que, de momento, los compradores únicamente pueden reclamar la calidad mínima especificada en una serie de Normas Básicas de la Edificación (NBE) que especifica la propia ley y en otras reglamentaciones técnicas de obligado cumplimiento que regulan los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de los edificios.
NORMAS BÁSICAS DE EDIFICACIÓN (NBE)
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La delimitación de responsabilidades
El promotor de nuevas viviendas responderá durante diez años, de los daños que tengan su origen en defectos de cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y otros elementos estructurales y que comportan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
El promotor debe responder durante tres años, asimismo, por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasiones el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda.
Por último, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, durante un plazo de un año.
La primera de estas responsabilidades, la relativa a la estructura de la vivienda (10 años), se garantizará mediante seguro de daños materiales o seguro de caución. Esta garantía es exigible desde Mayo de 2000 para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. En cambio, los seguros para garantizar la responsabilidad sobre la habitabilidad y los acabados (3 y 1 años respectivamente) lo serán con la eventual aprobación de Reales Decretos.
Es importante señalar, sin embargo, que la no obligatoriedad de estos dos últimos seguros no significa la no existencia de responsabilidad por parte de los agentes que intervienen en la construcción, en los términos y plazos citados.
Asimismo, debe señalarse que estas responsabilidades de los agentes que intervienen en la Edificación se añaden a las que ya existían sobre VICIOS OCULTOS recogidas en el Código Civil.
El vendedor es responsable de todos los vicios o defectos ocultos de la vivienda, incluso si los ignorase. En caso de que se detectara cualquier anomalía, el comprador tendría derecho a rescindir el contrato o, en su caso, a rebajar en el precio una cantidad proporcional al daño encontrado.
A partir de la reciente LOE, que se aplica a las viviendas cuya licencia de edificación se haya solicitado a partir de Mayo de 2000, los plazos de garantía son de 10, 3 y 1 año, según se trate de defectos en la estructura, en la habitabilidad o en el acabado de la vivienda.
Es importante destacar que los plazos mencionados comienzan a contar a partir del “acta de recepción”, documento mediante el cual el constructor “hace entrega” de la obra al promotor siendo aceptada por este último. Se trata, en todo caso, de un acto totalmente ajeno y al margen del comprador.
Las acciones para exigir estos tres tipos de responsabilidades por parte del promotor o del constructor prescriben en el plazo de dos años a partir de que se produzcan los daños.