Miércoles, Noviembre 23, 2011
La Ley exige la buena fe y el justo equilibrio entre las partes y excluye las cláusulas que perjudiquen de manera desproporcionada o no equitativa al consumidorLa Audiencia Provincial de Zaragoza, mediante sentencia de 18 de febrero de 2008, ha desestimado el recurso de apelación interpuesto por una promotora de viviendas, confirmando la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que había declarado vigente el contrato privado de promesa bilateral de compraventa de una vivienda unifamiliar, al tiempo que declaraba la nulidad por abusiva de una cláusula del contrato y obligaba a la promotora a otorgar el prometido contrato de compraventa.El recurso presentado por la promotora se fundaba en que en el contrato de promesa de venta se había estipulado que en el supuesto de que, en el plazo de cuatro meses, el contrato privado de compraventa no se firmara por causa imputable a la promotora, ésta devolvería la cantidad recibida al consumidor más el interés legal del dinero, tal como posteriormente procedió a llevar a cabo, por lo que consideraba que por su parte había cumplido con el referido contrato.La Audiencia Provincial considera, sin embargo, que la interpretación ofrecida por la promotora no es admisible, debiendo tenerse en cuenta que el motivo por el cual no llegó a firmarse el contrato sólo es atribuible a la misma, como es el hecho de que la licencia de obras se concediera en fecha más o menos lejana.LA VENDEDORA NO PUEDE ALTERAR LOS PACTOSLa sentencia señala que en el contrato se ofrecía al demandante una vivienda por cierto precio, en momento determinado en el que éste podía ser particularmente atractivo para el comprador, por cuyo motivo la vendedora no podía alterar estos pactos por su iniciativa con la excusa de no haber obtenido determinados permisos. Para confirmar este razonamiento la Audiencia acude a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios para recordar la obligatoriedad de los compromisos contenidos en la oferta, promoción y publicidad, cuyo contenido es exigible por los consumidores aún cuando después no se haga constar en el contrato, salvedad hecha de las cláusulas más beneficiosas que en el mismo se pudieran disponer.Al mismo tiempo, recuerda que la citada Ley exige la buena fe y el justo equilibrio de las contraprestaciones de las partes, excluyendo las cláusulas abusivas como son las que perjudiquen de manera desproporcionada o no equitativa al consumidor, o comporten en el contrato una posición de desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor o usuario, así como las cláusulas que otorgan a una de las partes la facultad de resolver discrecionalmente el contrato, y también la autorización al profesional para rescindir el contrato discrecionalmente, si al consumidor no se le reconoce la misma facultad, lo que es todo ello consecuencia de la bilateralidad misma de este tipo de obligaciones cuyo cumplimiento no puede quedar al arbitrio de una de las partes, tal como se señala en el propio Código Civil.La Audiencia considera que sólo un caso completamente ajeno a la intencionalidad de las partes, no previsible con una diligencia superior a la media, en cuanto que la vendedora es empresa dedicada a la construcción y conocedora por tanto del entorno del contrato, y, en todo caso, además, debidamente acreditado, hubiera podido sostener la argumentación realizada por la promotora.En función de estas consideraciones, la Audiencia considera que el aludido plazo de cuatro meses en modo alguno puede jugar en contra del adquirente, no constituyendo más que una facultad unilateralmente dispuesta por el vendedor por la que se reserva la posibilidad de resolver el contrato, quizá según las perspectivas que ofreciere en su momento el mercado inmobiliario, pacto expresamente prohibido por ley.