La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, en vigor desde enero de 1.995, otorga a propietarios e inquilinos una serie de derechos y responsabilidades. El entendimiento y la convivencia dependen del acatamiento de esta norma. Y su vulnerabilidad por una de las partes da derecho a la otra a exigir el cumplimiento de las mismas o a finalizar el contrato.
Derechos del cónyuge o compañero del inquilino
Habitualmente, el contrato de alquiler es firmado por el cabeza de familia. Si hay divorcio, el cónyuge no titular puede lograr el disfrute del domicilio por sentencia en procedimiento de separación o divorcio. Cuando el titular abandona el domicilio (y a su pareja) o desiste del contrato sin consentimiento de su cónyuge (se da igualdad de derechos entre parejas casadas y de hecho, así como en heterosexuales y homosexuales), la pareja puede continuar. Si fallece el titular, pueden conservar el arrendamiento en condiciones similares el cónyuge, su pareja o parientes especificados en esta ley. Tanto en el caso de divorcio como en el de separación o fallecimiento, el cónyuge no titular debe informar al propietario de la nueva situación.
El acuerdo económico
El arrendatario debe pagar, salvo otro pacto, en metálico durante los siete primeros días de cada mes. Y si tiene problemas con el arrendador, retrasar los pagos es contraproducente porque facultaría al propietario para finalizar el contrato.
El propietario, que entregará un recibo por cada pago (si no se pacta otra vía, como el ingreso bancario), no puede cobrar por anticipado más de un mes. Y puede actualizar la renta anualmente conforme al IPC general durante los primeros cinco años. Sólo se permite otro tipo de subidas aleatorias a partir del sexto año, y cuando así se haya pactado.
La fianza a desembolsar ha de ser equivalente a una mensualidad de la renta, y su objetivo es garantizar al propietario que el inquilino devolverá la vivienda en el estado en que se le entregó (sólo se exceptúa el desgaste normal). Salvo que se establezca otra formula en el contrato, el propietario deberá devolver al inquilino la fianza y, posteriormente, reclamarle el pago de los daños causados en el inmueble.
Los gastos por servicios individualizados (agua, luz, telefono....) corren siempre a cuenta del arrendatario, mientras que los generales, como la cuota de comunidad, corresponden al propietario; si en el arrendamiento asumiera su pago, no estaría obligado a soportar una subida anual superior al doble del IPC.
Las obras, principal causa de conflictos
Según la Ley, el propietario está obligado a realizar todas las obras de conservación necesarias para garantizar las condiciones de habitabilidad sin derecho a elevar la renta, excepto cuando el deterioro de la vivienda sea imputable al inquilino. Si la obra de conservación no puede demorarse hasta el fin del contrato, el arrendatario estará obligado a soportarla por muy molesta que resulte. Si el propio inquilino, previa comunicación al arrendador, realiza la reparación, podrá reclamar su importe al propietario. Ahora bien, las pequeñas reparaciones debidas al desgaste ordinario las pagará el inquilino.
En las obras de mejora, el arrendador deberá notificar su propósito por escrito al inquilino con al menos tres meses de antelación, indicando su naturaleza, comienzo duración y coste previsible. Y el arrendatario puede, en el plazo de un mes desde la notificación, anular el contrato siempre que las obras afecten de modo relevante al inmueble. También tiene derecho a una reducción de la rente en proporción a la superficie de que sea privado, así como una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
El propietario sólo tiene derecho a elevar la renta si estas obras de mejora se realizan una vez transcurridos los primeros cinco años del contrato. Dicho aumento no puede exceder del 20% del alquiler.
Por otro lado, el arrendatario no puede realizar sin autorización del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución de la seguridad o estabilidad de la misma (si lo hiciera, el propietario podría dar por finalizado el contrato). La única excepción a esta norma pasa porque el inquilino, previa notificación al arrendador, adapte el domicilio para un minusválido; así y todo al final del contrato y si lo exigiera el propietario, deberá reponer la vivienda al estado inicial.
Derecho de adquisición preferente
Si el propietario decide vender la vivienda, el inquilino tiene derecho a la compra preferente. Por un lado, le asiste el derecho de tanteo (si desea comprarla, tiene prioridad sobre cualquier otro comprador), y por otro el derecho de retracto, que se aplica cuando el propietario no le ha notificado la venta, o le ha ocultado, o mentido, sobre algún aspecto de la misma. En este segundo caso, el inquilino puede lograr que se declare nula la compra anterior, y adquirir la vivienda por el mismo precio. El ejercicio de estos derechos se somete a un plazo de 30 días desde la notificación.
Resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones
El propietario puede dar por concluido el cont5rato si la vivienda permanece deshabitada, o por falta de pago (de la renta, de la fianza o de cualquier otra cantidad que corresponda al inquilino). También puede rescindir el acuerdo por la realización de daños en la vivienda, si han sido ocasionados con ánimo de causar perjuicios, o por obras realizadas sin consentimiento. La práctica dentro de la casa de actividad molestas,
insalubres, ilícitas, nocivas o peligrosas, también son causas de anulación, al igual que el subarriendo o cesión inconsentida, o el incumplimiento de otras condiciones pactadas por ambas partes en el contrato.
EL MEJOR CONTRATO DE ALQUILER
Aprovechando las distintas ventajas que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, estos son los puntos que hay que contemplar a la hora de firmar un contrato de alquiler. Sin olvidar que para aprovecharlos sin problemas el contrato debe hacerse siempre por escrito.
Por otra parte, es también importante que cualquier comunicación importante al dueño se haga con algún medio de prueba, así como conservar resguardos del pago de la renta.
- La duración del contrato es mejor hacerla por años, ya que así si nos interesa cambiar de vivienda no se deberá pagar ninguna compensación por la rescisión, y en cambio si lo deseamos podremos ir renovándolo hasta los cinco años que permite la Ley. Igualmente, así están garantizados los derechos de tanteo y retracto.
- Reflejar en el contrato cualquier deterioro existente en el momento del alquiler, sobre todo de los muebles para evitar que después se nos exijan responsabilidades.
- Solicitar al arrendador que pague él los recibos de la comunidad de vecinos, incluso aunque se recargue el precio pactado con su montante, ya que así nos evitaremos problemas ante posibles subidas o derramas especiales. Si finalmente se cargan directamente al inquilino, dejar bien claro qué cantidad se paga y en concepto de qué para solicitar la devolución de la parte que no se justifique con el mantenimiento del inmueble.
- No hay que admitir el pago de impuesto o tasas que correspondan al inmueble (Impuesto de bienes Inmuebles, contribuciones especiales para obras en la calle......).
- Negociar lo mejor posible quién se hará cargo de posibles reparaciones en el piso que no sean claramente las que corresponden al arrendatario o al dueño, como por ejemplo pintar las paredes. Repartirse el coste puede ser una buena opción.
- Si es posible, conseguir que se pueda subarrendar la casa o ceder el contrato.
- Si con el arrendador van a vivir personas que puedan subrogarse en el contrato al fallecimiento de éste, incluir como cláusula que lo harán de forma automática sin necesidad de solicitarlo tras el deceso.
- Aunque se firme una contrato de más de cinco años de duración no aceptar el pago de indemnizaciones por rescisión del contrato ni renunciar a los derechos de compra preferente, tanteo y retracto (en los de duración inferior el derecho es irrenunciable).
En el contrato es conveniente que aparezcan expresamente todos los derechos reconocidos al inquilino. Aunque no se recojan expresamente todos estos derechos, son irrenunciables, y cualquier cláusula en el contrato en contra sería nula; pero al señalarlos claramente siempre será un medio de garantía ante cualquier problema con el casero.