Etxebizitza bat erostea planteatzen den bakoitzean ohikoa da mota desberdinetako bitartekarietara jotzea. Etxebizitza bezain garrantzitsua den kontsumo-ondasun bat kontratu bidez erostea izango da artikulu honen aztergai nagusia. Izapide jakin batzuk bete behar dira etxebizitzaren erosketa zuzena, legezkoa, segurua eta arriskurik gabea izango dela bermatzeko.
Izapide horiek egiteko bitartekarietara jotzen dugu askotan, baina beti ez da erraza izaten bitartekari horiek kontsumitzaileari eskaintzen dioten zerbitzu bakoitzaren prezioa zein den jakitea.
Zerbitzu batzuetan, partida batzuk egoten dira tarifa bidez finkatuak, baina beste batzuetan, merkatu librea gailentzen da; horri tarifen publizitate falta gaineratzen badiogu (askotan gertatzen da hori), ia ezinezkoa da zer zerbitzu eskainiko den eta zerbitzu horrek benetan zenbat balio izango duen zehatz-mehatz eta aurrez jakitea. Artikulu honen xedea kontzeptu horiek argitzea da, etxebizitza libre bat erosteko orduan praktika bidegabeak saihesteko eta beharrezkoak ez diren zerbitzuak ordaindu beharrik ez izateko.
Ohiko bitartekariak etxebizitza bat erosteko orduan
Etxebizitza bat erosteko orduan, hauek dira bitartekaririk ohikoenak:
Higiezinen Jabetzako Agentea (HJA) edo higiezinen arloko aditu edo aholkularia.
Horien parte-hartzea ez da nahitaezkoa. Batzuetan, saltzailea jada horien zerbitzupean jarri izana gerta liteke, eta horrek higiezinean interesa duen erosleari ere eragingo dio bitartekaritza-kostuen bitartez. Higiezinetako bitartekaritza-lanak ez du prezio finkorik, merkatu-askatasuna eta lehia librea babesten dituen legeriak arautzen baitu. Hori dela eta, bitartekaritza-lanen kostua asko aldatzen da merkatuan eta, normalean, etxebizitzaren prezioaren % 1 eta % 6 artean ibili ohi da (% 3 da ohikoena); horri BEZaren % 16a gehitu behar zaio (uztailetik aurrera % 18). Prezio hori higiezinen agentziak duen kokalekuaren eta bere erabilera eta ohituren arabera dago, baina baita etxebizitzaren ezaugarri eta kokalekuaren eta bitartekariak eskainitako zerbitzuen arabera ere.
Enpresari edo profesional baten eta kontsumitzaile baten artean kontratu bat sinatu behar denean, kasu honetan bezala, kontsumitzailea babesteko araudia aplikatu behar da; araudi horren arabera, fakturan adierazi beharko dira kobratuko diren kontzeptu eta zerbitzu desberdinak, hala nola, higiezinaren tasazioa, bitartekaritza, salmentaren kudeaketa, kontratuak idazteko aholkularitza juridikoa, erosle posibleek higiezinera egin dituzten bisiten kudeaketa, higiezinaren publizitatea eta abar. Bitartekariek parte hartzea erabakitzen baldin bada, horien aurrekontua eskatu beharko da zerbitzua jaso aurretik. Ordainketa bakar bat egingo da. “Salmenta esklusiboko hitzarmenak†deiturikoak ez egitea gomendatzen da, egoera bidegabeak eragiten baitizkiete kontsumitzaileei, horiek saltzaile nahiz erosle izan.
Higiezinaren tasazio-sozietateak eta higiezinaren tasatzaileak
Horien parte-hartzea ez da nahitaezkoa, baina mailegu bat eskatzen bada, kreditu-erakundeak hura eskatu dezake. Kasu horietan, eskainitako zerbitzuen kostuak, komisioak... aurrez jakinarazi beharra dagoela ezartzen du Banco de España bankuak. Bezeroak ordainduko du zerbitzua, eta beraz, bezeroak aukeratu egin dezake zerbitzua eskainiko dion erakundea. Higiezinen tasazioaren prezio zehatzari dagokionez, prezioa aldatu egin daiteke merkatuan, ez baita finkoa. Dena den, tasazioak sei hilabeteko indarraldia izango du. Beraz, ez da bidezkoa izango sei hilabeteko epearen barruan beste tasazio bat eskatzea. Ordainketa bakar bat egingo da, baina adierazitako denbora baino gehiago pasatzen bada, beste tasazio-ziurtagiri bat beharko da beharbada. (Abenduaren 7ko 41/2007 Legea)
Notarioa, salerosketa hori eskritura publikoan jasotzeko
Notarioaren parte-hartzea nahitaezkoa da salerosketa-kontratua eskritura publikoan jasotzeko. Zerbitzu horren prezioa zerga publiko baten bidez finkatuta dago eta ofiziala da. Era berean, kontuan hartu behar da notarioak ere bideratu eta kudeatu ditzakeela egintza juridikoak; esate baterako, zergak ordaintzeko jakinarazpena egin diezaieke Hiri Jabetzaren Erregistroari eta Ogasunari. Horietan guztietan notarioak kudeatzaile gisa jarduten du eta bitartekaritza-lanak kobratzen ditu. Behin bakarrik ordainduko da. Hipoteka-mailegu bat eskatzen bada, salerosketaren egintza juridikoa eta hipoteka-mailegua lortu izanaren egintza juridikoa ordainduko dira.
Jabetza Erregistratzailea, eskuraketa Erregistroan inskribatzeko eta inskripzioaren eraso-eraginkortasuna alde izateko.
Jabetza Erregistratzailearen parte-hartzea nahitaezkoa da erosketari babes minimo bat eman nahi bazaio. Prezioa zerga ofizial baten bidez finkatuta dago. Ordainketa bakar bat egingo da.
Administrazio Kudeatzailea, dokumentuak izapidetzeko.
Honen parte-hartzea ez da nahitaezkoa, baina gomendagarria da gaian adituak ez bagara. Hipoteka-mailegu bat eskuratzen bada, kreditu-erakundeek Administrazio Kudeatzaile baten parte-hartzea aginduko dute. Prezioa ez da finkoa eta aldatu egin daiteke kasu bakoitzean. Internet bidez ere eskaintzen dituzte beren zerbitzuak eta kudeaketa asko egiten dituzte sarean. Internet bidez, 210 euro da prezio minimoa. Kreditu-erakunde batzuek idatziz argitaratzen dituzte prezioak eta 210 euroko gutxieneko prezio horretatik hasita, etxebizitzaren prezioaren arabera handituko da, % 16ko BEZa barne egon ala ez; dena den, horiek guztiek kargatu egingo dute zerbitzua. Ordainketa bakar bat egingo da.
Hipoteka-mailegua ematen duen Kreditu Erakundea.
Dirua eskaintzen dute interes baten truke. Honako hauek hartu behar dira kontuan: interesa, irekiera-komisioak, izapidetzea, amortizazio aurreratua, subrogazioa, kitapen aurreratua eta abar.
Aseguru-polizak kontratatzeko erabiliko diren Aseguru Konpainiak eta, hala badagokio, aseguru-merkatuaren jarduera.
Printzipioz, sute-asegurua ez da nahitaezkoa legeriaren arabera (sute-arriskua estaliko duen etxearen asegurua). Horren prezioa higiezinak duen balioaren araberakoa izango da. Urtean behin ordainduko da, hipoteka-mailegua ordaintzen den bitarte guztian. Hala ere, banketxeek beste seguru batzuen kontratazioarekin “lotu†ohi dute mailegu-emakida, esate baterako, bizi-aseguruarekin, langabezia edo lanerako ezintasunaren aseguruarekin, gaixotasun-aseguruarekin, interes moten igoeraren ondoriozko prima-igoeraren arriskuarekin edo pentsio-planen kontratazioarekin.
Etxebizitzen salmentari eragiten dieten zergak biltzen dituzten Administrazio Publikoak.
Zerga hauek hartu behar ditugu kontuan: Balio Erantsiaren gaineko Zerga, etxebizitzaren prezioaren % 7koa, baldin eta lehen erosketa bada (etxebizitza berria), eta Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zerga.