El Tribunal Supremo establece en su sentencia STS 263/2019 de 10 de mayo de 2019, que las cláusulas de exclusividad entre particulares e inmobiliarias deben cumplirse siempre y cuando estas tengan una redacción del contrato clara y comprensible, con términos sencillos. Y se establezca un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes.
De esas obligaciones, la inmobiliaria se compromete a desarrollar una intensa actividad para facilitar la venta de la vivienda, mientras que el propietario se obliga a respetar la exclusiva durante un período determinado, no vendiendo por su cuenta y estableciéndose una compensación económica para el caso de incumplimiento.
Para Itziar Marín presidenta de CECUMADRID “esta sentencia viene a aclarar una situación controvertida y con diferentes pronunciamientos judiciales».
«El concepto debe ser muy claro y definir aquellos conceptos que definen dicha exclusividad, como el tiempo de la exclusiva y la cantidad que se abonará a la inmobiliaria”.
Desde esta asociación de consumidores se recuerda algunos aspectos importantes si contratamos los servicios de una inmobiliaria para que los consumidores dispongamos de toda la información necesaria.
La venta de nuestra casa podemos hacerlo nosotros mismos o acudir a una inmobiliaria para que realicen un trabajo de mediación y promoción de nuestra vivienda en el mercado.
Si optamos por acudir a una inmobiliaria o a un agente inmobiliario, debemos saber que podemos optar por una sola inmobiliaria o agente como única encargada de la venta o podemos hacerlo a través de varias, incluyendo los posibles compradores que podamos conseguir por nuestra cuenta.
Las dos posibilidades son viables, pero debemos saber cuáles son sus diferencias y establecer las principales pautas de cada actividad en un contrato.
La época de verano es la principal del año donde se intensifican la compraventa de viviendas. Si optamos por poner a la venta o alquilar un inmueble a través de sólo una agencia inmobiliaria, ésta será la única autorizada para promover la operación a través de todos los medios que considere convenientes.
“Esta exclusividad se regirá a través de un contrato que debe contener, entre otros conceptos, el precio del inmueble, la comisión que se cobrará en el momento de la venta y el plazo de la exclusividad”, aclara Marín.
Durante ese plazo la inmobiliaria o agente utilizará todos los medios legales que disponga para promover la venta o alquiler. Normalmente las agencias comparten esas propiedades con otros agentes para ampliar el mercado y vender más rápido.
En todo caso esos acuerdos son entre empresas y no debe modificar la comisión acordada con el propietario.
El contrato firmado debe garantizar que, durante el tiempo de la exclusiva, el vendedor buscará al posible comprador. Si pasado el tiempo establecido no se ha realizado la venta, se puede cancelar el contrato de servicios suscrito sin pagar ninguna comisión.
En cualquier caso, y como en todo contrato, siempre se puede rescindir, aunque, tal y como indica la última sentencia del Supremo, se debe indemnizar a la inmobiliaria por el trabajo realizado hasta el momento de dicha rescisión.
Para Marín “hay que desconfiar de aquellos agentes inmobiliarios que no puedan acreditar su condición, al igual si nos piden dinero por anticipado en cualquier momento de esta relación profesional. Siempre se paga al finalizar vender la casa”.
Esta experta explica a Confilegal que estamos hablando de una opción que no es la única “tampoco tiene, por ello un carácter obligatorio. No podemos olvidar que hay inmobiliarias que trabajan sin exclusividad y también lo hacen muy bien”.
En el caso de repartir esa exclusividad entre varias agencias “hay que definir bien en diferentes contratos lo que les pedimos”.
Podemos optar por la no exclusividad bien porque vendemos o arrendamos nosotros mismos bien porque ponemos en venta o alquiler una vivienda en más de una inmobiliaria o agente, pero sin que exista ningún compromiso de tiempo firmado.
En este caso el agente inmobiliario toma la propiedad como una más en su catálogo, sin ofrecer estudio de precios ni compartir la propiedad con otras agencias inmobiliarias.
En ambos casos, el contrato hay que revisarlo por un experto en estos temas para que no quede ninguna duda de lo que se está firmando.
“Muchos ayuntamientos tienen un servicio gratuito que ayuda a la gestión de las ventas o también a resolver dudas relacionadas con el alquiler de las viviendas”, indica Marín.
Para Itziar Marín cada asunto de ese tipo de relaciones profesionales es muy especial, son relaciones de cierta complejidad “hay temas que acaban en el juzgado y otros que se pueden negociar y llegar a un acuerdo. En esta oportunidad la inmobiliaria se conforme con una cantidad por el trabajo realizado, cuando se rompe dicha relación profesional”.
En otras ocasiones, “esas reclamaciones de interponen porque el consumidor piensa que el intermediario inmobiliario no está haciendo todo lo necesario para la venta de esa vivienda».
«Tiene que ver con que no hay un posicionamiento en redes sociales adecuado del producto o, en otros casos, no hay excesivo interés. Se quiere romper el contrato para ir a otra agencia”, aclara nuestra interlocutora.
En la situación actual, ahora el peso de las redes sociales e Internet es mayor, “de cada diez ventas, siete se apoyan en Internet, como parte clave de esa estrategia de venta”.
Desde CECUMadrid se insiste en que “se tenga acuerdos firmados en cuanto a comisiones y demás servicios que debe ofrecerte el experto inmobiliario”.
Otras cuestiones importantes tienen que ver con asegurarse que las diversas agencias que promocionan la venta de tu casa ofrecen la misma información.
Al mismo tiempo parece necesario realizar un análisis propio para fijar el precio adecuado de tu propiedad. Fijar un precio adecuado es clave para vender o alquilar bien y rápido nuestra vivienda.