Otro frente judicial en torno a la banca sobre el que decide Europa. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) emitirá su sentencia sobre la cláusula de vencimiento anticipado de las hipotecas, lo que implica decidir sobre qué tipo de procedimientos pueden llevar a cabo los bancos para las ejecuciones hipotecarias pendientes, que pueden acabar en desahucios.
Varios jueces elevaron a Europa la cláusula de vencimiento anticipado para que el tribunal decida si es abusiva. Este matiz del contrato es el que ha permitido a los bancos realizar ejecuciones hipotecarias en los últimos años, aunque muchos procedimientos están paralizados hasta la decisión de este martes. “Es una cuestión de tiempo, porque la garantía no desaparece y debe ejecutarse con los impagos”, apuntan fuentes de la banca.
La nueva Ley Hipotecaria regulará cómo proceder cuando hay impagos de cuotas hipotecarias. Pero lo hará desde junio y para la nueva producción de préstamos. Miles de procedimientos están paralizados desde que en 2013 el TJUE declaró que la normativa española en materia de ejecución hipotecaria era contraria al derecho de la UE. A raíz del caso Aziz, se estableció la potestad para el juez de examinar las cláusulas del contrato y suspender el procedimiento.
Está previsto que el TJUE acabe con la incertidumbre después de seis años con la sentencia sobre asuntos acumulados relacionados con hipotecas de Bankia y Abanca, pero que servirá para que los jueces nacionales respondan en una misma dirección a los procesos que tienen paralizados. Las conclusiones se leyeron el 13 de septiembre de 2018, y el abogado general, Maciej Szpunar, consideró abusivo que una cláusula permita iniciar una ejecución hipotecaria con el impago de una mensualidad.
El Gobierno estiró en 2013 tras esta sentencia de uno a tres meses el mínimo de cuotas impagadas (modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil) para que el banco pueda iniciar una ejecución hipotecaria, pero muchos jueces dejaron en ‘stand by’ los procedimientos esperando a Europa, mientras seguía retrasándose la reforma de la Ley Hipotecaria, a pesar de la amenaza de sanción desde Bruselas por no transponer a tiempo una directiva comunitaria. El nuevo texto se aprobó en el Congreso en febrero y entró en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 15 de marzo. Pero entrará en vigor 90 días después.
En 2018, hubo 53.857 ejecuciones hipotecarias, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), de las cuales 6.523 fueron sobre viviendas habituales. Esta cifra se desplomó un 41% respecto al ejercicio anterior, y cae un 81% respecto a las 34.680 del conjunto de 2014. En los últimos años, el descenso se ha producido por la mejora del cuadro macro y porque muchas están paralizadas.
Así, miles de ejecuciones que podrían acabar en desahucios están pendientes. Si el TJUE contradice al abogado general y da el visto bueno a las cláusulas de vencimiento anticipado, se podrán reactivar estos procesos. El procedimiento es de ejecución hipotecaria, por la que el banco inicia un proceso legal para solicitar la totalidad de la deuda del préstamo junto con los intereses.
Normalmente, el deudor es incapaz de acometer esta demanda, con lo que el inmueble (garantía o colateral del préstamo) se subasta. Como durante la crisis hubo una corrección profunda de precios de la vivienda, el coste de adquirir una de estas casas era mayor que ir al mercado, así que las subastas solían quedar desiertas. Es entonces cuando el banco se quedaba con el inmueble en un proceso conocido como lanzamiento o, comúnmente, desahucio.
La sentencia llegará a partir de una hipoteca de Abanca de 100.000 euros a 30 años que establece en el contrato que “en caso de falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses o cuotas de amortización, el acreedor hipotecario podrá dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad del capital, incrementado en los intereses de demora, gastos y costas”. Y por otra de Bankia de 188.000 euros a 37 años, con una cláusula similar, aunque el banco parcialmente nacionalizado inició el procedimiento tras el impago de 36 cuotas mensuales.
El TJUE ha tenido que revisar su postura porque algunos jueces españoles comprobaron cómo una sentencia que debería haber sido ‘pro consumidor’ resulta en ocasiones perjudicial para el banco y también para el cliente. Por ello, volvieron a elevar la cuestión a Luxemburgo. “Un deudor puede cancelar el procedimiento si paga las cuotas vencidas, pero si el procedimiento es declarativo, no es posible. Y si la sentencia falla en contra de estas cláusulas, todas las ejecuciones pendientes tendrán que volver a empezar pero por procedimiento declarativo”, apunta Esther Cubillo, socia de Lupicinio.
La abogada se refiere a una nueva fórmula surgida en los tribunales como “experimento” ante las dudas con la ejecución hipotecaria, siguiendo los artículos 1.124 y 1.129 del Código Civil. Sin embargo, los procedimientos declarativos pueden demorarse entre uno y dos años, con lo que si Luxemburgo impide las ejecuciones por el método anterior, la banca tendrá que esperar más para cancelar créditos impagados.
Por ello, lo que se juegan banca y clientes es tiempo. “El abogado general apuntaba una decisión salomónica consistente en que se le dé capacidad de elección al consumidor para que, una vez informado, elija qué vía de reclamación entiende más adecuada a sus intereses; en cualquier caso la deuda siempre será reclamable mientras persista el impago”, señalan fuentes bancarias. En cualquier caso, añaden, “las reclamaciones que se efectuaron con anterioridad siempre tendrán una salida (bien la ejecutiva, bien la declarativa), pero habrá que explorar qué opciones da la sentencia”.
La Ley Hipotecaria tiene entre sus objetivos disminuir la litigiosidad del mercado hipotecario. En este sentido, eleva a 12 meses el mínimo de cuotas impagadas para resolver el contrato, pero con un mecanismo más ágil. Hasta ahora, era con tres cuotas, pero los procedimientos se judicializaban, con lo que, “al final, para las entidades pasaba más tiempo. El efecto final es dar más seguridad jurídica y crear un equilibrio entre las partes”, señaló esta semana en un encuentro organizado por PwC el secretario general del Tesoro y Política Financiera, Carlos San Basilio. Pero solo será para las hipotecas constituidas a partir de junio de 2019.