Sábado, Julio 20, 2019
La entrada en vigor de la nueva ley hipotecariaes una de las noticias más destacadas de la semana. Esta norma, que ofrece una mayor protección al consumidor y abarata algunos de los costes asociados a la constitución o modificación de una hipoteca, se aplicará a todas las escrituras formalizadas a partir del 16 de junio. Pero desde el comparador financiero HelpMyCash.com recuerdan que los que hayan firmado su contrato antes de esa fecha también podrán beneficiarse de algunas de sus medidas, como el abaratamiento de la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo o el endurecimiento del proceso de ejecución.
A diferencia de las leyes convencionales, que rara vez impulsan medidas retroactivas, la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario incorpora algunos artículos que sí modifican las condiciones de las hipotecas ya firmadas. En concreto, sobre tres materias: el vencimiento anticipado, el coste de la conversión al tipo fijo de un préstamo hipotecario con un interés variable y la libertad para subrogar el crédito a otra entidad.
En cuanto al vencimiento anticipado, cuando entre en vigor la nueva ley, el banco solo podrá resolver el contrato antes de tiempo para ejecutar la hipoteca si el impago del titular alcanza un nivel determinado. Durante la primera mitad del plazo del préstamo, ese límite se fija en el 3% del capital concedido o el equivalente a una demora en el abono de 12 mensualidades. En cambio, durante la segunda mitad, se amplía hasta el 7% del principal de la hipoteca o a 15 cuotas impagadas.
Asimismo, son retroactivos los incentivos a la conversión del tipo variable al fijo, ya se lleve a cabo a través de un pacto con el propio banco (novación) o con un cambio de entidad (subrogación). En estos casos, el banco solo puede cobrar una comisión del 0,15% del capital pendiente si se realiza la modificación durante los tres primeros años del préstamo (y nada después).
Y para terminar, todos los hipotecados pueden cambiar su préstamo de banco a partir de ahora sin que su entidad se lo pueda impedir con una contraoferta. Dicho en otras palabras, cuando un cliente quiera realizar una subrogación de acreedor, no estará obligado a aceptar la contraoferta de su banco en el caso de que esta sea igual o mejor que la oferta de la entidad a la que pretenda trasladar su hipoteca.
Es importante saber, sin embargo, que el resto de las medidas estrella de la nueva ley hipotecaria no son retroactivas. Una de ellas es la reducción de la compensación por reembolso anticipado, que ahora no puede superar el 0,25% durante los primeros tres años o el 0,15% durante los primeros cinco años (en ambos casos, pasado ese período no se podrá cobrar ninguna comisión) en las hipotecas variables. En las hipotecas fijas, en cambio, la nueva penalización es del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% después.
Si ya tenemos una hipoteca firmada, la comisión que podrán cobrarnos por una amortización anticipada será todavía del 0,5% los primeros cinco años y del 0,25% el resto si la escritura se formalizó a partir del 9 de diciembre de 2007. Asimismo, si el préstamo hipotecario contratado es a tipo fijo e incluye una compensación de riesgo por tipo de interés, el banco también nos la podrá aplicar si adelantamos capital antes de tiempo y eso le genera una pérdida financiera.
Tampoco es retroactivo el derecho de los titulares de las hipotecas multidivisa a cambiar de moneda unilateralmente, reconocido por la nueva normativa. Sin embargo, si tenemos firmado uno de estos préstamos y no se nos informó debidamente sobre sus riesgos, podemos interponer una denuncia a los juzgados para convertirlo a euros. Recordemos que el Tribunal Supremo ha sentenciado que estos productos son abusivos si el cliente no ha recibido suficiente información antes de la formalización del contrato.